רישום נדל”ן
כל יזם שרוצה לעסוק בנדל”ן חייב לדעת כי במדינת ישראל עסקה במקרקעין חייבת להיעשות בכתב, דרישה זו מגיעה מסעיף 8 לחוק המקרקעין, לכן צריך תמיד לזכור שלא ניתן “לסגור עסקה” בעל-פה, כל מכירה או קנייה של נכס נדל”ן חייבת להיות בכתב.
הרציונאל של דרישת הכתב במקרקעין הוא לא כדי להעיד על רצינות הצדדים אלא בגלל שצריך לתעד את העסקאות לאורך זמן.
לכן נולד צורך ליצור מאגרי מידע ציבוריים שימשכו את המידע אליהם – השלב הבא לאחר חיוב כתב הוא חיוב רישום במאגר מידע ציבורי, כך שבסופו של דבר כאשר אנשים יקנו נדל”ן הם יוכלו לברר את היסטוריית הנכס.
מאגר המידע של הנדל”ן בארץ הוא הטאבו – מרשם המקרקעין. זוהי שיטה של רישום זכויות במרשם, הרעיון הוא שהזכות בנדל”ן נרשמת במרשם ומישהו נותן ערובה למה שכתוב במרשם, את הערובה נותנת המדינה.
למה חשוב לרשום את הנדל”ן אצל רשם המקרקעין ? כדי להוכיח שהנכס אכן שייך לי ובמקרה בו אדם אחר יטען כי הנכס שלו, תהיה לי הוכחה כי זהו הנכס שלי.
במדינת ישראל ישנה “תקנת שוק” שהיא סעיף 10 לחוק המקרקעין “מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים, בתמורה בהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון“.
מה הסעיף אומר לנו בעצם? הסעיף אומר שאם שילמתי על הנדל”ן ובדקתי בטאבו שהנדל”ן כתוב על שם המוכר, במקרה בו הרישום לא היה נכון, כלומר הנדל”ן לא באמת שייך למוכר ואיכשהו הוא הצליח להירשם כבעל הנכס, עדיין הנדל”ן יהיה שלי על אף שלא רכשתי אותו מהבעלים האמיתי.
שימו לב כי ישנה דרישה לתום לב של הקונה, לכן במקרה בו יש לכם חשש לגבי אמינותו של האדם המוכר לכם את הנכס ואתם “מתעלמים” מהחשש יכול מאוד להיות שלא תוכלו להינות מתקנת השוק.
הבעיה היא שתקנת השוק רלוונטית רק כאשר כבר נרשמתי בטאבו, לכן יכול לקרות מצב שבו שילמתי את הכסף אך עדיין לא הספקתי להירשם בטאבו ואז מתגלה שמי שמכר לי את הדירה וכביכול הנכס רשום על שמו, הוא לא הבעלים האמיתי אני לא אוכל לרשום את הנדל”ן על שמי ובקיצור “הלך הכסף”.
לכן, בקורס היזמות בנדל”ן אנו תמיד מדגישים את הצורך לברר אם האדם שממנו אנו קונים את הנדל”ן הוא אכן הבעלים האמיתי ותמיד להירשם בטאבו בהקדם האפשרי.
שלבי עסקה של קניית נדל”ן
1. התעניינות בנכס וחיפוש הבעלים – שלב ההסתמכות על המרשם כיוון שבאמצעות המרשם ימצא הבעלים.
2. מציאת הבעלים – על סמך היותו הבעלים מנהלים מו”מ שהוא השלב השלישי
3. מו”מ – אם במהלך שלב זה יתגלה כי הבעלים אינו הבעלים יופסק המו”מ ולא ייכרת חוזה.
4. חוזה .
5. תשלום – רוב האנשים לא מביאים את כל הסכום בעת חתימת החוזה, והרבה פעמים יש צורך בחוזה ע”מ לקבל משכנתא. גם מי שיש לו את כל הכסף לא רוצה לשלם אותו מיד כיוון שלפעמים יש דברים שהמוכר צריך לעשות דוגמת פינוי הדירה. אך ברור שיש לשלם תמורה לפני סיום העסקה.
6. קבלת החזקה בנדל”ן.
7. תשלום מיסים.
8. שלב אפשרי – יצירת יחידת הרישום – נכסים שאינם מוכנים לרישום ונחשבים כלא קיימים משפטית, דוגמא: דירה שלא נרשמה בפנקס הבתים המשותפים.
9. רישום במרשם המקרקעין.
על מנת להתגונן מפגמים בבעלות הנדל”ן תמיד יש לבדוק את ההיסטוריה של הנכס ולהירשם בהקדם האפשרי.
חשוב לציין כי תקנת השוק לא תחול כאשר הפגם הוא בזיהוי האדם ולא בזיהוי הבעלים המקורי. אם קנינו נדל”ן מאדם שהתחזה לבעל הנכס המקורי ולא טרחנו לברר אם הוא מתחזה, תקנת השוק לא תחול עלינו.
