הכל על הלוואות ומשכנתאות
הלוואות:
לכל הלוואה המתקבלת יש מספר מאפיינים הקובעים את התשלומים התקופתיים על חשבון ההלוואה ואת סך ההחזר. לפני קבלת הלוואה מכל סוג שהוא יש לבחון את יכולת ההחזר שלנו לפרעון ההלוואה.
סכום ההלוואה – סכום ההלוואה שנותן המלווה ללווה.
בסיס ההצמדה – במידה וההלוואה צמודה, ניתן להצמיד את סכום ההלוואה למדד המחירים לצרכן, לדולר, ליורו או לכל מטבע או בסיס שמוסכם בין הלווה למלווה.
תקופת ההלוואה – תקופת ההלוואה יכולה לנוע בין מספר ימים או חודשים למספר שנים.
במידה ולא ניתן לעמוד בהחזרי ההלוואות אותן לקחנו ניתן לפנות לבנק בבקשה להאריך את
תקופת ההלוואה ובכך להקטין את ההחזרים החודשיים אותם יש לבצע לפרעון ההלוואה.
לוח סילוקין – טבלה המפרטת את מועדי התשלומים, סכומי התשלומים והרכב התשלומים (קרן וריבית) שיש לבצע במסגרת פרעון ההלוואה, פרעון ההלוואה יכול להתבצע בתשלום יחיד בתום חיי ההלוואה או בתשלומים תקופתיים במשך חיי ההלוואה. בלוח הסילוקין אין התייחסות להצמדת ההלוואה מכאן, שכל סכומי הפרעון המצויינים הנם נמוכים יותר מכפי שיהיו בפועל.
הריבית – הריבית המוטלת על ההלוואה, הריבית יכולה להיות קבועה לאורך כל חיי ההלוואה או ריבית שמשתנה במהלך חיי ההלוואה, אחת לתקופה.
ככל שפרעון הריבית מתעכב, והחזרי הקרן נדחים (לפי מסלול ההלוואה שנבחר), סך הריבית אותו נאלץ לשלם ילך ויעלה.
חובה לבחון אחת לתקופה את הריביות בשוק ולפי הצורך לבחון את הכדאיות של מיחזור ההלוואה. כלומר, פרעון ההלוואה כנגד הלוואה חדשה וזולה יותר, בריבית יותר נמוכה.
משכנתאות:
קיימים סוגים רבים של משכנתאות אותן ניתן לקבל לצורך רכישת דירה או בית, ניתן לבחור משכנתא אחת או לשלב מספר משכנתאות שיתאימו לצרכים של הרוכשים, בכל מסלול משכנתא שנבחר ניתן לקבוע את גובה ההחזר החודשי אותו נשלם, לפי אורך חיי המשכנתא, אותו אנו קובעים ולפי גובה הריבית על המשכנתא, עליה סיכמנו עם הבנק, לאחר משא ומתן ולאחר השוואת חלופות בבנקים אחרים למשכנתאות.
ככל שאורך חיי המשכנתא גדול יותר כך ההחזר החודשי על חשבון המשכנתא קטן יותר, אך מנגד סך תשלומי הריבית על חשבון המשכנתא גדולים יותר.
ככלל מומלץ כי גובה ההחזר החודשי המשולם לפרעון המשכנתא (וכל יתר ההלוואות המשפחתיות) לא יעלה על 25%-30% מסך ההכנסות נטו של שני בני הזוג, זאת במטרה שישאר בידי בני הזוג נטו המספיק למימון כל יתר הוצאות המחייה החודשיות של בני הזוג (מזון, נסיעות, גני ילדים, הלבשה וכו’)
מדוע גם לאחר 10 שנים של תשלומים לבנק,החוב של המשכנתאלא יורד ואפילו עולה ?
מכיוון שבתחילת חיי המשכנתא כ 75%-85% מסך ההחזר החודשי עבור המשכנתא משמש לפרעון ריבית ורק כ 25%-15% מסך ההחזר החודשי משמש לפרעון ההלוואה עצמה, יתרת החוב לבנק בגין המשכנתא פוחתת באיטיות, ובמידה והמשכנתא צמודה, יתכן פעמים רבות כי ההצמדה של המשכנתא עולה על קצב ירידת החוב לבנק, עקב כך ניתן לראות שגם לאחר 10 שנים של תשלומי משכנתא כבדים, יתרת החוב לבנק עדיין גבוהה ואף גבוהה יותר מההלוואה הנומינלית המקורית שנלקחה לפני 10 שנים.
משכנתא צמודת מדד
משכנתא הצמודה לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן, שמתפרסם מידי חודש, בכל עליית מדד עולה החוב לבנק בגין המשכנתא ואתו ההחזרים החודשיים, בכל ירידת מדד יורד החוב לבנק בגין המשכנתא ואתו ההחזרים החודשיים, במידה והמדד יורד מתחת למדד ביום קבלת המשכנתא (המדד היסודי) לא ירד החוב לבנק כלומר, לא נחזיר לבנק פחות מסך המשכנתא הנומינלי אותו קיבלנו מהבנק.
ישנן מספר משכנתאות צמודות למדד מחירים לצרכן :
1. משכנתא בריבית קבועה – משכנתא לתקופה של 4 שנים עד 30 שנים, הריבית על המשכנתא קבועה לאורך כל חיי המשכנתא ונקבעת במועד קבלת המשכנתא.
2. משכנתא בריבית חצי קבועה – משכנתא לתקופה של 4 עד 300 שנים, הריבית על המשכנתא תשתנה באמצע חיי המשכנתא ולמשך כל יתרת החיים שלה, לריבית שתחול באותה תקופה.
3. משכנתא בריבית משתנה – משכנתא לתקופה של עד 322 שנים, הריבית על המשכנתא תשתנה במשך תקופת חיי ההלוואה, בכל 10-60 חודשים, כפי שיוסכם בין הבנק ללווה.
4. משכנתא בריבית משתנה לפי אג”ח – משכנתא לתקופה של 4 עד 255 שנים הנושאת ריבית המשתנה בהתאם לאג”ח, אחת למספר חודשים, כפי שיוסכם בין הלווה לבנק, על פי ממוצע שיעורי התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות.
5. משכנתא בריבית פריים – משכנתא לתקופה של עד 255 שנים, בריבית משתנה הצמודה לריבית הפריים, משכנתא זו אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. משכנתא זו ניתנת לפרעון בכל נקודת זמן ללא תשלום קנסות יציאה, המשכנתא מתאימה ללווים הצופים כי שיעור יעליית המדד יהיו גבוהים וכן צופים קבלת סכום כספי גבוה בעתיד (חסכון שמשתחרר, קרן השתלמות, כספי פיצויים וכו’) שיאפשר להם לפרוע חלק מהמשכנתא.
6. משכנתא צמודה לדולר/יורו – משכנתא לתקופה של עד 255 שנה, המשכנתא צמודה לדולר או ליורו, בריבית המשתנה כל 3 או 66 חודשים, כפי שיוסכם בין הלווה לבנק, על פי ריבית הליבור.
כל האמור לעיל ניתן כשירות מידע בלבד ואינו פוטר מהצורך בקבלת יעוץ אישי על ידי בעלי מקצוע מומחים.
